Sperren Makler die KI aus? 1.000 Maklerwebsites aus ganz Deutschland im Test.

Die Ergebnisse in Kürze

• 22,9 Prozent der Maklerwebsites haben mindestens eine Hürde für KI-Assistenten oder Google. Streng gezählt bleibt jede sechste Website, das sind 15,6 Prozent.
• 15,2 Prozent weisen einen Abruf mit der Kennung eines KI-Crawlers ab. Mehr als die Hälfte davon lässt einen Browser im selben Moment durch.
• Zwei Drittel dieser Abweisungen laufen über Regeln beim Hoster oder auf dem Server, ein Drittel über Cloudflare.
• Nur 2,4 Prozent sperren in der robots.txt die Crawler von ChatGPT, Claude oder Perplexity. Google und Bing sperrt eine einzige von 932 Websites.
• Mehr als vier von fünf Sperren in der robots.txt stammen aus Voreinstellungen, vor allem aus einer verbreiteten Vorlage einer Maklersoftware.
• 48,5 Prozent haben strukturierte Daten als Firma, ausdrücklich als Immobilienmakler nur 20,1 Prozent.
• 18,6 Prozent binden Bewertungen ein, 28,8 Prozent verlinken einen Ratgeber oder Blog. Eine llms.txt haben 16,6 Prozent, mehr als die Hälfte davon automatisch erzeugt.
• Größere Büros mit vielen Google-Bewertungen haben genauso oft eine Hürde wie kleine. Sie liefern der KI aber deutlich mehr Inhalt.

Wie wurde gemessen?

Grundlage sind rund 26.000 Einträge von Immobilienbüros aus Google Maps in über 800 Orten. Nach Abzug von Dubletten, Portalen, Banken und Versicherern blieben 12.343 Websites unabhängiger Maklerbüros. Franchise-Büros und Ketten wurden getrennt erfasst. Aus den unabhängigen Büros wurden 1.000 Websites zufällig gezogen, 932 waren erreichbar und echte Websites.

Je Website wurden am 5. November 2026 die Startseite, die robots.txt und die llms.txt abgerufen. Dazu kam je eine Anfrage auf die Startseite mit der Kennung von GPTBot, dem Crawler von OpenAI. Eine weitere lief mit der Kennung eines aktuellen Browsers. Weist eine Website die KI-Kennung ab und lässt die Browser-Kennung durch, zählt das als gezielte Abweisung. Die Abrufe liefen ohne echten Browser, JavaScript wurde nicht ausgeführt.

Die robots.txt wurde nach dem Standard RFC 9309 für sieben KI-Crawler und für Google und Bing ausgewertet. Inhaltliche Merkmale wie strukturierte Daten, Bewertungen und Ratgeber beziehen sich auf die 909 Websites, deren Startseite lesbar ausgeliefert wurde. Zu jedem Anteil gibt es ein 95-Prozent-Konfidenzintervall nach Wilson.

Wie oft halten Maklerwebsites die KI draußen?

Als Hürde zählt eine Sperre in der robots.txt, ein Bot-Schutz gegen KI-Abrufe, noindex auf der Startseite oder eine Startseite, die ohne JavaScript fast leer ist. Mindestens eine davon hat mehr als jede fünfte Website.

Streng gezählt heißt, Fälle hinter Cloudflare und reine Sperren gegen Google-Extended zählen nicht mit. Cloudflare prüft auch die Herkunft eines Abrufs und kann den echten Crawler anders behandeln als unsere Testanfrage. Die ehrliche Aussage lautet deshalb jede sechste bis mehr als jede fünfte Website.

Warum ist die robots.txt selten das Problem?

Bewusst gesperrt wird die KI in der robots.txt kaum. Die Crawler von ChatGPT, Claude oder Perplexity sperren 2,4 Prozent der Websites. Am häufigsten betroffen ist Google-Extended mit 5,3 Prozent, der Schalter für die KI von Google. Alle sieben geprüften KI-Crawler sperrt eine einzige Website.

35 der 52 Sperren gegen KI stammen aus einer verbreiteten Vorlage einer Maklersoftware. Sie führt eine Liste erlaubter Crawler und sperrt alle anderen aus. Ältere Fassungen sperren so auch GPTBot und ClaudeBot, neuere nur Google-Extended. Weitere 8 Sperren kommen aus der robots.txt, die Cloudflare automatisch verwaltet. Mehr als vier von fünf Sperren sind also Voreinstellungen und keine Entscheidung des Büros.

Woher kommt der Bot-Schutz?

Die meisten Abweisungen passieren vor der robots.txt. 142 Websites weisen den Abruf mit KI-Kennung ab, meist mit dem Statuscode 403. Nur ein Drittel davon läuft über Cloudflare. Zwei Drittel gehen auf Regeln beim Hoster oder auf dem eigenen Server zurück, häufig auf Apache-Servern.

Solche Regeln prüfen meist nur die Kennung. Sie treffen den echten Crawler genauso wie unsere Testanfrage. Im eigenen Browser fällt das nicht auf, weil der Browser im selben Moment ganz normal durchkommt.

Was findet die KI auf den Websites vor?

Auch hinter der offenen Tür liegt oft wenig. Strukturierte Daten als Firma, eine Art Steckbrief im Code, haben 48,5 Prozent der lesbaren Websites. Ausdrücklich als Immobilienmakler ausgezeichnet sind nur 20,1 Prozent.

Eine llms.txt liegt auf 16,6 Prozent der Websites. 87 der 151 Dateien hat erkennbar ein Baukasten oder SEO-Plugin erzeugt, bewusst angelegt hat sie kaum ein Büro. Die llms.txt ist kein offizieller Standard, die Zahl zeigt Verbreitung und keine Wirkung.

Die Technik ist meist sauber. 96,0 Prozent nutzen HTTPS, die Startseite antwortet im Median nach 284 Millisekunden. 22,3 Prozent brauchen aber länger als eine Sekunde bis zur ersten Antwort.

Schützt Größe vor Sperren?

Nein. Als Maß für die Größe dient die Zahl der Google-Bewertungen. Büros mit 50 und mehr Bewertungen haben mit 22,2 Prozent genauso oft eine Hürde wie Büros mit unter 10 Bewertungen mit 23,7 Prozent. Größere Büros liefern aber deutlich mehr Inhalt.

Wie schneiden Franchise und Ketten ab?

146 Websites von Franchise-Büros, Ketten und Bankmaklern wurden getrennt gemessen, je Domain einmal. Sie haben seltener eine Hürde, mit 14,4 Prozent. Strukturierte Daten als Firma haben 83,7 Prozent, Bewertungen binden 44,7 Prozent ein.

Zwischen den Bundesländern gibt es keine belastbaren Unterschiede. Baden-Württemberg liegt mit 23,4 Prozent fast gleichauf mit den übrigen Ländern mit 22,7 Prozent.

Was Makler daraus machen können

1. Beim Hoster nachfragen, ob ein Bot-Schutz KI-Crawler abweist. Der eigene Browser zeigt das nicht, weil er durchgelassen wird.
2. Die robots.txt einmal lesen. Stammt sie aus einer Vorlage, sperrt sie womöglich Crawler, die das Büro gar nicht aussperren will. Wie die Datei aufgebaut ist, steht unter KI-Crawler und llms.txt.
3. Der KI einen Steckbrief liefern. Strukturierte Daten als Immobilienmakler mit Adresse und Einzugsgebiet haben nur 20,1 Prozent der Büros.
4. Inhalte bieten, die eine KI zitieren kann. Bewertungen und Ratgeber finden sich bei größeren Büros mehr als doppelt so oft. Mehr dazu auf der Seite SEO und GEO für Immobilienmakler.

Grenzen der Studie

• Die KI-Kennung kam von unserem eigenen Server. Dienste wie Cloudflare prüfen zusätzlich die Herkunft und können den echten Crawler anders behandeln, in beide Richtungen. Deshalb weisen wir die streng gezählte Quote ohne Cloudflare aus.
• Die Abrufe kamen aus einem Rechenzentrum. Manche Hoster behandeln Rechenzentren strenger als private Anschlüsse. KI-Crawler kommen aber ebenfalls aus Rechenzentren.
• Wer misst, löst selbst Schutzmechanismen aus. In einem zweiten Lauf am selben Morgen wiesen deutlich mehr Websites ab. Gezählt wurde deshalb nur der Erstkontakt.
• Geprüft wurde nur die Startseite. Sperren auf einzelnen Unterseiten und Bewertungen, die erst per JavaScript nachladen, sind teilweise nicht erfasst.
• Ob eine KI ein Büro empfiehlt, misst diese Studie nicht. Sie misst, ob die Website technisch gelesen werden kann. Wen die Assistenten empfehlen, zeigt unsere Studie zu Maklern in Stuttgart.
• Büros ohne Eintrag in Google Maps oder ohne hinterlegte Website fehlen. Berlin, Hamburg und Bremen sind kaum vertreten, die Größe ist nur über Ersatzmaße erfasst. Die Messung ist eine Momentaufnahme vom 5. November 2026.
• H&K Automation baut selbst Websites für Immobilienmakler. Regeln und Stichprobe standen vor der Auswertung fest. Einzelne Büros, Domains und Marken werden nicht genannt.

Wer hat die Studie durchgeführt?

Die Studie hat Louis Honal durchgeführt, Mitgründer von H&K Automation in Leonberg. H&K Automation baut Websites, die bei Google und in KI-Assistenten gefunden werden, mit Schwerpunkt auf Immobilienmaklern und lokalen Betrieben. Einen Überblick gibt die Seite SEO und GEO. Redaktionen erhalten die Grafiken und weitere Werte auf Anfrage.