Cookie-Banner auf der Maklerwebsite: Wann Sie eines brauchen

Braucht eine Maklerwebsite ein Cookie-Banner?

Ja, sobald die Seite etwas lädt oder speichert, das über das technisch Erforderliche hinausgeht. Grundlage ist § 25 des Telekommunikation-Digitale-Dienste-Datenschutz-Gesetzes (TDDDG). Danach ist das Speichern von Informationen im Endgerät des Nutzers und der Zugriff auf dort gespeicherte Informationen grundsätzlich nur mit Einwilligung erlaubt.

Ein Banner ist also keine Pflicht an sich. Es ist das Mittel, um die Einwilligung einzuholen. Wer nur technisch Erforderliches einsetzt, braucht kein Banner. Wer eine Karte oder ein Statistikwerkzeug einbindet, braucht in aller Regel eines.

Das ist die dritte Pflichtseite der Maklerwebsite. Zum Impressum nach § 5 DDG und zu den Energieausweis-Angaben in Inseraten kommen Datenschutzerklärung und Einwilligungslösung. Wie eine solche Seite insgesamt aufgebaut sein kann, zeigt die Seite Website für Immobilienmakler.

Was regelt § 25 TDDDG und was die DSGVO daneben?

Es gelten zwei Regelwerke nebeneinander. § 25 TDDDG betrifft den Zugriff auf das Endgerät, die DSGVO betrifft die Verarbeitung personenbezogener Daten.

§ 25 Abs. 1 TDDDG verlangt eine Einwilligung für Speichern und Auslesen auf dem Endgerät. Sie muss auf klaren und umfassenden Informationen beruhen. Für Information und Einwilligung verweist das Gesetz auf die DSGVO. Das gilt unabhängig davon, ob personenbezogene Daten im Spiel sind. Nach Abs. 2 Nr. 2 ist keine Einwilligung nötig, wenn der Zugriff unbedingt erforderlich ist, damit ein vom Nutzer ausdrücklich gewünschter digitaler Dienst bereitgestellt werden kann.

Die DSGVO kommt hinzu, sobald personenbezogene Daten verarbeitet werden. Schon die IP-Adresse eines Besuchers gehört dazu. Dann braucht jede Verarbeitung eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO, etwa Einwilligung (lit. a) oder berechtigtes Interesse (lit. f). Die Datenschutzerklärung muss nach Art. 13 DSGVO unter anderem Verantwortlichen, Zwecke, Rechtsgrundlagen, Empfänger und Betroffenenrechte nennen. Bei einer Einwilligung gehört der Hinweis auf das Widerrufsrecht dazu.

Ein Verstoß gegen § 25 Abs. 1 Satz 1 TDDDG ist eine Ordnungswidrigkeit. § 28 Abs. 2 TDDDG sieht dafür eine Geldbuße bis zu 300.000 Euro vor.

Die Datenschutzkonferenz (DSK), in der sich die Aufsichtsbehörden von Bund und Ländern abstimmen, hat dazu die Orientierungshilfe für Anbieter digitaler Dienste veröffentlicht. Sie beschreibt, wann eine Einwilligung nötig ist und welche Anforderungen ein Banner erfüllen soll. Sie ist Behördenansicht und kein Gesetz. Gerichte sind daran nicht gebunden.

Was bedeutet das für eine typische Maklerseite?

Je nach Baustein greift § 25 TDDDG oder nicht. Die DSGVO gilt fast immer. Die Tabelle ordnet die häufigsten Bausteine ein. Sie ist eine Einordnung auf Grundlage des Gesetzestextes und kein Rechtsgutachten. Die tatsächliche Einbindung entscheidet im Einzelfall.

Bei Google Maps liegt kein Beleg einer Behörde für eine bestimmte Cookie-Liste vor. Die Google-Cookie-Seite nennt Maps nicht ausdrücklich. Die Einordnung als einwilligungsbedürftig ist deshalb eine verbreitete Praxisempfehlung, die sich auf die Übertragung an Dritte stützt. Ob ein Gericht das im Einzelfall genauso sieht, ist eine Rechtsfrage.

Auch Bausteine ohne Einwilligungspflicht gehören in die Datenschutzerklärung. Wer ein Kontaktformular oder einen Bewertungsrechner betreibt, muss erklären, welche Daten er zu welchem Zweck verarbeitet und wie lange er sie speichert.

Was muss ein rechtskonformes Banner können?

Ein Banner muss eine echte Wahl lassen. Die Einwilligung muss auf klaren und umfassenden Informationen beruhen (§ 25 Abs. 1 TDDDG) und freiwillig sein. Die DSK-Orientierungshilfe (Version 1.2 vom November 2024) behandelt die Gestaltung. Nach Auswertungen von Fachquellen verlangt sie unter anderem, dass das Ablehnen auf der ersten Ebene genauso leicht möglich ist wie das Zustimmen. Prüfen Sie den genauen Wortlaut im PDF selbst, bevor Sie sich darauf berufen.

Ein bloßer Hinweis „Mit der Nutzung der Seite stimmen Sie zu“ ist keine Einwilligung. Auch vorangekreuzte Felder genügen nicht. Dienste, für die eine Einwilligung nötig ist, dürfen erst nach der Zustimmung laden.

Welche Prüffragen sollte ein Maklerbüro an die eigene Seite stellen?

Fünf Fragen decken die meisten Mängel auf. Am besten prüfen Sie sie mit einem frischen Browserfenster und geöffnetem Netzwerk-Reiter der Entwicklerwerkzeuge.

• Was lädt beim ersten Aufruf? Alle Verbindungen zu fremden Servern aufschreiben.
• Wird vor dem Klick auf das Banner schon etwas an Dritte gesendet? Dann fehlt die Einwilligung.
• Ist Ablehnen so leicht wie Zustimmen? Gleiche Ebene und gleich gut sichtbar.
• Ist die Datenschutzerklärung von jeder Seite erreichbar? Ein Link im Fuß der Seite genügt in der Praxis, ebenso wie beim Impressum.
• Stimmt die Datenschutzerklärung mit der Technik überein? Jeder eingebundene Dienst muss dort stehen.

Der Link im Fuß ist eine Praxisempfehlung. Für das Impressum verlangt § 5 DDG, dass es leicht erkennbar und unmittelbar erreichbar ist. Für die Datenschutzerklärung verlangt Art. 12 DSGVO eine leicht zugängliche Form.

Wo hilft ein Dienstleister und wo bleibt es eine Rechtsfrage?

Die technische Prüfung und Umsetzung kann ein Dienstleister übernehmen. Die rechtliche Bewertung bleibt bei einem Fachanwalt für IT-Recht oder einem Datenschutzbeauftragten. H&K Automation ist keine Rechtsberatung und prüft deshalb, was technisch geladen wird. Umgesetzt wird, was Sie vorgeben.

Technisch lässt sich klären, welche Dienste beim Aufruf Daten senden und ob Karten oder Videos erst nach Klick laden. Ob eine konkrete Einbindung eine Einwilligung braucht und welche Formulierung in die Datenschutzerklärung gehört, entscheidet die rechtliche Prüfung. Der Sichtbarkeitscheck listet die technischen Befunde auf. Er prüft auch Pflichtangaben. Die Ergebnisse können Sie Ihrem Datenschutzbeauftragten oder Anwalt geben.

Gute Datenschutzseiten helfen auch der Sichtbarkeit. Wer ein sauberes Fundament hat, kann sich auf SEO und GEO für Makler konzentrieren. Weitere technische Punkte finden Sie in der lokalen SEO Checkliste.

Welche zwei Wege gibt es für die Maklerwebsite?

Entweder laden Sie weniger und brauchen kein Banner oder Sie richten ein Banner mit Einwilligung ein.

Beim ersten Weg setzen Sie nur technisch erforderliche Technik ein. Die Karte erscheint als Bild mit Link zu Google Maps. Videos zeigen Sie als Vorschaubild mit Link. Auf Statistik mit Cookies verzichten Sie. Das spart die Pflege eines Banners und macht die Seite schneller. Der Preis ist weniger Komfort für Besucher und weniger Auswertung.

Beim zweiten Weg binden Sie Karte und Statistik ein und holen vorher die Einwilligung ein. Das Banner muss ablehnen genauso leicht machen wie zustimmen. Dienste laden erst nach der Zustimmung. Die Datenschutzerklärung nennt dann jeden Dienst mit Zweck und Empfänger. Der Aufwand ist größer. Dafür bleiben Funktionen erhalten, die Eigentümer erwarten.

Für kleine Maklerbüros ist der erste Weg oft der einfachere. Ob er genügt, hängt davon ab, was Ihre Seite leisten soll. Das ist eine Entscheidung zwischen Funktion und Pflegeaufwand.

Dieser Artikel ist eine Einordnung und keine Steuer- oder Rechtsberatung.