Energieausweis in der Immobilienanzeige: Was ab 2027 Pflicht ist

Was hat sich am 28. Juli 2026 beim Energieausweis geändert?

Am 28.07.2026 wurde das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226), ausgefertigt am 23.07.2026. Seitdem heißt das frühere GEG „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“, kurz Gebäudemodernisierungsgesetz oder GModG.

Das Gesetz tritt in Stufen in Kraft. Artikel 1 gilt seit dem 29.07.2026. Artikel 2 tritt am 1. Januar 2027 in Kraft und ersetzt die §§ 85 bis 87. Das sind die Vorschriften zum Inhalt des Energieausweises, zur Effizienzklasse und zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Für Maklerbüros ist Artikel 2 der wichtige Teil, weil er ändert, was in Exposé, Portalinserat und Objektseite stehen muss.

Die Paragraphennummern bleiben gleich. Wer in Vorlagen oder im Impressum auf „§ 87 GEG“ verweist, sollte die Angabe auf „§ 87 GModG“ umstellen.

Welche Pflichtangaben gehören heute in eine Immobilienanzeige?

Bis zum 31.12.2026 verlangt § 87 Abs. 1 fünf Angaben, wenn für das Objekt ein Energieausweis vorliegt und die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint. Verpflichtet sind Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Makler nennt das Gesetz ausdrücklich mit. Die Angaben sind:

• die Art des Energieausweises, also Bedarfsausweis nach § 81 oder Verbrauchsausweis nach § 82
• den im Ausweis genannten Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger der Heizung
• bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr
• bei Wohngebäuden die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse

Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und für Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2). Für Ausweise, die nach dem 30.09.2007 und vor dem 01.05.2014 ausgestellt wurden, gelten nach § 87 Abs. 3 die Maßgaben aus § 112 Abs. 3 und 4.

Was ändert sich bei den Pflichtangaben ab 1. Januar 2027?

Ab dem 1. Januar 2027 hängen die Pflichtangaben davon ab, wann der Energieausweis ausgestellt wurde. Für Ausweise ab diesem Tag gilt der neue § 87 mit sechs Angaben. Neu ist das Ausstellungsdatum. Statt des Endenergiewerts steht der im Ausweis angegebene Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche in der Anzeige. Primärenergie bezieht anders als Endenergie auch Gewinnung und Transport des Energieträgers ein.

Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gilt die Übergangsregel im neu gefassten § 112 Abs. 3. Danach bleiben die bisherigen fünf Angaben mit dem Endenergiewert Pflicht. Bei Nichtwohngebäuden ist der Wert nach § 112 Abs. 4 weiter für Wärme und Strom getrennt anzugeben. Ein Büro braucht ab 2027 also beide Feldsätze, weil im Bestand noch lange Ausweise nach altem Recht liegen.

Der neue § 87 nennt Baujahr und Energieeffizienzklasse ohne den bisherigen Zusatz „bei Wohngebäuden“ und enthält keine eigene Regel für Nichtwohngebäude. Wie das bei Gewerbeobjekten mit neuem Ausweis anzuwenden ist, sollten Sie im Einzelfall rechtlich prüfen lassen.

Gilt die Pflicht auch für die eigene Maklerwebsite?

Ja, die Objektseite auf der eigenen Website ist eine Immobilienanzeige in einem kommerziellen Medium. Das Gesetz knüpft an die Anzeige an und nicht an das Portal. Ein Büro, das mit seiner Website Eigentümer und Käufer gewinnt, wirbt dort gewerblich. Dasselbe gilt für ein Exposé-PDF, das zum Download bereitsteht.

Das LG Ingolstadt hat am 02.06.2023 (Az. 1 HK O 1994/22) gegen ein Maklerunternehmen entschieden. Es ging um eine Anzeige in Zeitung und Online-Immobilienmarkt, dazu um die Anzeige auf der Website des Maklers. Die Pflichtangaben standen nur im Exposé. Das Gericht hielt den Verweis auf das Exposé für unzureichend, weil die Angaben in der Anzeige selbst stehen müssen. § 87 ist nach dem Urteil eine Marktverhaltensregel im Sinne des § 3a UWG.

Für die Praxis heißt das, dass die Angaben als Text auf der Objektseite sichtbar sein sollten, am besten im Bereich mit den Objektdaten. Wer seine Objektseiten als Kern der eigenen Maklerwebsite versteht, baut die Felder fest in die Vorlage ein. Warum die eigene Seite neben den Portalen zählt, zeigt der Vergleich Immobilienportal oder eigene Website.

Welches Risiko trägt der Makler bei fehlenden Angaben?

Fehlen die Pflichtangaben, drohen ein Bußgeld und eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Nach § 108 handelt ordnungswidrig, wer nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben nach § 87 enthält. Die Geldbuße kann nach § 108 Abs. 2 bis zu 10.000 Euro betragen.

Weil § 87 eine Marktverhaltensregel ist, können Mitbewerber und klagebefugte Verbände nach § 3a UWG Unterlassung verlangen. Im Fall des LG Ingolstadt wurde der Unterlassungsanspruch gegen den Makler bejaht. Das Risiko trifft den Makler direkt, wenn er die Veröffentlichung verantwortet. Ein Verweis auf fehlende Daten des Eigentümers entlastet nicht, solange ein Ausweis vorliegt.

Welche Fragen sollte Ihr Büro bis Jahresende klären?

Bis zum 31.12.2026 sollte jedes Büro wissen, wo Objektdaten entstehen und wo sie veröffentlicht werden. Diese Fragen helfen beim Durchgehen:

1. Welche Vorlagen gibt es für Exposé, Objektseite und Portalexport und wo werden die Energiefelder heute gepflegt?
2. Welche Energieausweise liegen für die laufenden Objekte vor und mit welchem Ausstellungsdatum?
3. Bietet Ihre Maklersoftware oder das Portal schon Felder für Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf?
4. Wer im Team pflegt die Objektseiten auf der Website und wer prüft vor der Freigabe?
5. Sind die Energiefelder auf der Website Pflichtfelder oder kann ein Objekt ohne sie online gehen?
6. Werden Inserate, die über den Jahreswechsel laufen, mit neuen Ausweisen nachgezogen?

Angenommen, ein Büro mit acht laufenden Objekten erhält im Februar 2027 für eines davon einen neuen Ausweis. Dann wechselt dieses Inserat auf den neuen Feldsatz, die übrigen bleiben bei den Angaben nach § 112 Abs. 3.

Wo hilft technische Unterstützung und wo nicht?

Technik hilft dort, wo Angaben vergessen werden können. Eine Objektvorlage kann anhand des Ausstellungsdatums den richtigen Feldsatz anzeigen und ein Objekt ohne Pflichtfelder gar nicht erst veröffentlichen. Die Angaben lassen sich zusätzlich maschinenlesbar auszeichnen, damit Suchmaschinen und KI-Assistenten sie sauber lesen. Wie das funktioniert, erklärt der Ratgeber zu strukturierten Daten. Der Sichtbarkeitscheck prüft auch Pflichtangaben auf Ihren Seiten.

Technik hilft nicht bei der rechtlichen Prüfung des Einzelfalls und nicht beim Inhalt des Ausweises. Die Werte stammen aus dem Ausweis, den der Eigentümer beibringt. Ob ein Gewerbeobjekt oder ein Sonderfall richtig dargestellt ist, klärt ein Anwalt.

Es gibt zwei Wege. Sie passen Vorlagen und Portalfelder selbst an und gehen die laufenden Inserate einmal von Hand durch. Oder Sie lassen die Objektvorlage Ihrer Website mit Pflichtfeldern bauen, etwa im Rahmen von SEO und GEO für Immobilienmakler. Dieser Artikel ist eine Einordnung und keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Objektseiten heute dastehen, zeigt der kostenlose Sichtbarkeitscheck fehlende Angaben zusammen mit den Punkten zu Google und KI.